|
第二带状区为翰林古街区。二层仿古建筑向西观洞庭、向东至文庙，以经营古玩、民俗风情产品、文化旅游特色产品为主。第三带状区为状元博物馆区。至景区制高点，设计一个方形“状元小广场”，广场北面为状元博物馆主楼，通过此楼后，进入四合院，将1300年科举制度所产生的800多名状元全部陶雕，按姓氏分厅陈列，既是状元博物馆，又是姓氏博物馆，还是陶艺博物馆，这里将成为寻根问祖、烧香拜状元的圣地。广场以东设计为范仲淹、滕子京公馆，向西建一个古典剧场和一个大型石雕龙舟馆等。 这一设计理念，主要立足四个基本点：一是形成独特的唐宋风格，坚持仿古不克隆，既与岳阳楼景区风格吻合，又要有文庙景区特色，突出孔教文化、科举文化、美食文化。二是整个建筑层高不超出五层，以二至三层为主，突出文庙与状元博物馆。三是以景点旅游带动，以美食休闲旺人气，形成翰林街民俗风情旅游购物一条街。四是要尽最大努力引进一些具有先进经营理念和一定规模与一定实力的经营者经营管理。 实现这一设计与开发经营理念，有一个重要前提，这就是要实实在在按景点要求设计，不能象一般房地产开发项目急功近利，现炒现卖，这既要考虑眼前利益，更要考虑长远利益，从长计议，作长线投资。这与商业开发有很大矛盾。西安新建成的“唐都古城”，总投资10个亿；丽江建新的古城十字街，总投资4亿多元；成都“中国诗词文化大观园”总投资5亿多元。这三个景区建设，前期都是通过各种方式以政府投入为主，完成征地拆迁、规划设计等基础性工作，然后再严格按景点规划设计要求开发建设，建成后以出让部份产权和引进战略合作伙伴为主收回投资。而如芜湖、曲阜等几个景点建设，前期以外来投资者投资开发建设为主，都建得几不像，岳阳必须汲取他们的教训。 2003年12月26日，岳阳市文化局与国务院直属50强企业湖南保利南方房地开发有限公司正式签订合同协议，启动景区建设前期工作。文庙景区建设，具有商业开发与文化旅游景点等公益基础设施建设兼容的特殊性，因而完全不同于一般意义上的房地产开发项目。建设过程中，谁占有主动权，谁就基本上可以控制这个项目的开发建设。这取决于投资比例大小。市文化局从保利公司借款拆迁，保利占有主动权；岳阳楼景区规划调整后，保利公司眼见投入变大，加上因拆迁拖得太久，也产生了投资越多陷得越深的担忧。沈继安也不无忧虑：“我们非常理解保利公司的这种心情。” 岳阳文庙景区设计方案调整为以南向为主后，该景区总建筑面积为8万平方米，总投资在2.5亿元左右，即前期拆迁费用1.4亿元，总建筑费用1.1亿元（8万平方米土建费用，按每平方米800元计为6400万元，外装饰与环境美化及财务管理费用控制在4600万元）。拆迁完毕后，建设周期在20个月左右。 事实上，建设岳阳文庙景区是个社会效益与经济效益双赢、长远效益与近期效益并举的好项目。从长远效益分析：文庙与状元博物馆对外开放，每个景点门面最低可定20元，两个景点合计为40元，按岳阳楼景区10年来游客年均30万人次计，年门票收入在1200万元左右。以后如有可能与岳阳楼实行一票制，则效益更佳。从近期效益分析：以房地产开发面积8万平方米计，以销售50%面积（即约4万平方米），市场均价按每平方米6000元计，收入在2.4亿元左右。还剩4万平方米建筑，可以形成优良资产2个亿元以上。文庙景区是个高利税、劳动密集型、资源消耗低、长效性的三产项目，建成后，每年可上缴税收1500万元以上，提供就业岗位2000个以上。 岳阳文庙景区项目应该说是一个难度很大、效益很好的双赢项目，加大对这个项目的投资，只要认真把握好，收回投资不会有大的风险。为此，岳阳市文化局特别请求，将文庙景区项目列入岳阳楼景区开发范围，进入国家开发银行贷款笼子。主要是弥补拆迁资金超出部分以及状元博物馆、文庙维修、道路、绿化广场等公益设施建设，从而解决资金调度上的时间差问题。至于贷款的偿还将引进北京华富恒通投资有限公司投资7500万元，合作经营文庙与状元博物馆两个景点，合作经营期为15年，已签订合作意向协议。另一个是从房产销售中再拿出5000万元在规定时间内完全偿还这笔贷款。 针对这个方案的可行性，岳阳的文化部门信心十足，据记者的调查，这两年岳阳市文化局为了新建汇泽大厦拆迁了5万多平方米建筑，了结了80多宗官司，偿还了4000多万元的历年旧欠集资款，开发兴建了7万多平方米房产，已形成优良资产4亿多元，而在银行新负债仅5000多万元，并已转期2年。自拆迁开发至今，没有出现任何安全事故，也没有一起上访。 2004年汇泽大厦裙楼提前开业，安置就业1400多人，上缴利润810万元，上缴税收870万元。按五星级酒店装饰的主楼已成功引进合作伙伴，出让部分股权，确保了将汇泽大厦的现金投入拉平。这两年的文化产业开发，锤炼了一支能打硬仗的队伍，这为文庙景区建设奠定了基础。沈继安坦言：“我别无他求，把文庙景区建成展示唐宋时代的巴陵胜状之缩影，力争成为岳阳21世纪的文化遗产，这是我梦寐以求的心愿。虽然在文庙景区拆迁过程中，我们遇到了巨大困难，但我们认为无论做什么事，不可能一帆风顺，有坡有坎都是正常的，因而对这个项目我们是充满信心的。” 建设岳阳文庙特色文化景区 ——岳阳市委、市政府确定的2004年为百姓办好的九件实事之一 2004年，开发岳阳文庙特色文化景区成为岳阳市委、市政府确定为当年为百姓办好的9件实事之一，并成立了刘力群副市长为指挥长、政府副秘书长汪书籍（后为市长助理邱国庆）为副指挥长、多个部门负责人为成员的“岳阳文庙特色文化景区拆迁协调领导小组。” 2004年2月16日，时任市长罗碧升主持召开市长办公会议，专题研究岳阳特色文化景区的建设，并下发了市长办公会议纪要。纪要说，会议同意岳阳文庙特色文化景区建设由市文化局负责组织实施，各相关单位积极支持配合，规划、设计、建设好岳阳文庙特色文化景区，挖掘岳阳历史文化底蕴，展示岳阳历史文化名城风貌。项目规划设计要紧密结合岳阳楼景区总体规划，聘请国内外名家设计。设计方案经专家和社会各界评审后，报市里批准实施。会议明确了景区范围包括：洞庭北路自学道岭巷至云梦剧院以东；巴陵西路自云梦剧院至汴河园路以北及拆迁涉及单位：市烟草局、市石油公司、市云梦剧院、市二中、市外文书店，市交行、市中行、市农行、市商业银行营业网点，岳阳楼区相关单位以及景区居民住宅户。强调各单位必须顾全大局，积极配合，做好所属单位住户的思想工作，尽快制定拆迁方案，确保在6月30日前完成全部拆除任务。 拆迁户安置由市房产局对所有拆迁单位和住户房产进行评估。单位、居民住户的拆迁标准严格按市政府有关拆迁补偿标准执行。市政府提供部分廉租房优先安排岳阳文庙特色文化景区内的拆迁户。 岳阳文庙特色文化景区享受市政府旧城改造相关政策，同意拆迁费抵扣土地出让金，免征城市建设配套费和行政性收费。拆迁单位新建还建项目免征城市建设配套费和行政性收费。 岳阳文庙特色文化景区项目，是岳阳旅游中的一个文化新品牌。由于该项目拆迁任务大、时间紧、投资大、规模大、建设标准高，又是岳阳市重要招商引资项目，因此，整个工程由罗碧升市长亲自抓，刘力群副市长负总责，市政府副秘书长汪书籍负责该项目的整体拆迁工作。 2004年2月18日， 市长罗碧升对岳阳文庙特色文化景区建设督察并提出要求：“各单位要积极支持配合，规划、设计、建设好岳阳文庙特色文化景区，达到凸显岳阳城市发展主题，挖掘岳阳历史文化底蕴，展示岳阳历史文化名城风貌的效果。” 罗碧升指出，岳阳作为国家历史文化名城之一，城市的建设要坚持保护和开发相结合的原则。一方面要恢复和保护岳阳古城风貌，一方面要按现代文化特色予以开发提升。罗碧升说，岳阳文庙特色文化景区的建设要能够反映岳阳2600年历史文化名城的底蕴，提高城市文化品位，并以此带动岳阳旅游产业发展。“若干年后，岳阳文庙特色文化景区要能够作为21世纪中国文化遗产，留给岳阳后人！”罗碧升对岳阳文庙特色文化景区建设寄予厚望。他要求各相关单位服从大局，服从整体规划，拿出具体方案，落实拆迁还建安置工作，依法依规对拆迁户给予补偿。文化景区的规划设计要通过专家、市民和社会各界的评审，吸纳先进意见，根据岳阳的城市特点完善方案。市委、市政府的郑重决定，给市文化局的工作注入了强大的动力。 拆迁：4个月“短道竞跑”变成3个年头的“马拉松” 岳阳文庙景区拆迁总面积8.6万平方米，评估总价为1.41亿元。景区总占地面积91亩，每亩拆迁成本高达168万元。岳阳文庙景区拆迁分两大块：一块为桃花井片，拆迁总面积17452平方米，评估价为1969万元，加上不可预测费和其他费480万元，共计2449万元，是在拆迁过程中，因规划调整新划进来的，保利公司于2005年7月认可同意按股本比例另外追加1500万元。另一块为翰林街片，拆迁面积86491平方米，评估价为11661万元。这是岳阳市文化局与保利公司实行8000万元拆迁包干的，按当时情况，8万多平方米，8000万元现金是完全可以拆下来的，每平方米达到1000元左右。在这86491平方米中，私产面积为38556平方米，评估价为4358万元，加上不可预测费及拆迁费用，其价为5178万元，每平方米达1343元。 “在拆迁中，维护老百姓合法利益是对的，但老百姓利益要求过高也不现实。”沈继安辩证地指出。他不得不诉起苦来，他们对一些漫天要价的“钉子户”，因拆迁主体不明，不能理直气壮依法依规予以抵制，只能一而再、再而三地靠加价，大大加重了拆迁成本。如一个街道办事处公产，评估价为115.6万元，最后加到209万元。一对兄弟私产评估价为130多万元，而他们一口咬定要320万元，其租赁户评估价为72.5万元，非要230万元不可。因此，根据实际补偿情况，仅翰林街这一片他们将要超出当初预测拆迁总成本4300万元以上，私产实际补偿综合成本价格突破了每平方米1400元大关。尽管补偿标准不低，但拆迁进度却步履维艰，文庙景区从2004年3月开始拆迁，房产部门所属的6家拆迁公司，历时一年多，拆迁面积6.1万平方米，占60%，拆除面积约3.3万平方米，约占35%。自一开始，从来没有因资金短缺而影响拆迁，但保利公司因拆迁进度太慢于2004年底调回资金600万元。因拆迁超期一年多，给我们造成了巨大压力，一是从保利公司借款期限已到期很久，加上又迟迟拆不下来，保利公司最后警告：如果2005年6月底不能整体拆除，必须偿还本息外加600万元罚金。资金已用了7000多万，从何归还？二是巨额投入延期不能产生效益，损失巨大。如果2004年可以动工兴建，2005年上半年就可以销售或引进经营合作者合作合资，那么形势将完全不一样。三是拆迁时间拖延越长，前后拆迁价格差距越大，前面拆迁的与后面拆迁的私房户将会形成价格反差，那将会引起大的拆迁风波。 至目前，岳阳文庙景区拆迁资金已到位9000万元，其中保利公司投入8000万元，从市城建投中心借1000万元。已累计支付拆迁资金7830万元，其中从拆迁监控帐户上支付5830万元，市文化局直接支付2040万元。现在帐上还有900多万元可供拆迁补偿支付。按当初分工，市文化局负责云梦剧院的拆迁。云梦剧院是拆迁区中最好的码头，应该是最难拆迁的地方，涉及到37个门面租赁户、一个大型舞厅、一个招待所，以及70多名职工的各项旧欠。拆迁面积7200平方米，拆迁评估价为1760万元，实际支付1390万元，其中偿还职工历年旧欠集资款、旧欠工资共计470万元，补偿职工生活过渡费150万元，门面、舞厅、招待所拆迁补偿390万元。按时间要求于2004年4月20日整体拆除完毕。 不可否认，岳阳文庙景区目前拆迁进展艰难的最大制约是拆迁主体不明，这涉及到是否依法拆迁的问题。市委、市政府领导自始至终反复强调，各职能部门必须依法拆迁。市委书记易炼红、市长罗碧升、副市长刘力群在每次现场办公会议上，都是特别强调要依法依规拆迁，要求各公产单位在作好评估的基础上，顾全大局，全力支持景区建设。对私产要严格依法依规，作好评估，按政策补偿到位，并要求一家一户反复上门作好思想工作。这些要求，都以政府会议纪要形式发到了各职能部门。市拆迁管理处既作为政府主管拆迁的职能部门，又作为文庙景区拆迁的牵头单位，负责整个拆迁工作，理应为市政府履行主管职能，理应在进场拆迁之前，按程序明确拆迁主体，确保拆迁依法进行。市文化局只有付钱的权利，至于拆迁如何具体进行，作为矛盾的一方，他们只能考虑如何以最低成本如期完成拆迁任务，并保证拆迁所需资金。到目前为止，他们没有得到一寸土地，而他们与保利公司的协议十分明确，取得文庙景区土地所有权必须依法出让获得。岳阳市文化局是拿巨额借款在搞景区拆迁，如果土地挂牌出让，他们得不到土地使用权，市文化局就只能向人家收回所垫付的拆迁资金，因此承担着巨大风险。文庙拆迁应该实行竞争拆迁。房产、国土等部门所属的拆迁公司都可以参与拆迁竞标，而事实是由房产部门所属的6家拆迁公司所包揽，拆迁费为每平方米40元，缺乏竞争性和主动性。 鉴于翰林街片超出当初预测拆迁总成本4300多万元的实际，在资金压力十分大的情况下，市文化局于2004年年关向市政府报告，请求从市城建投中心借款1000万元，以解春节节后大规模拆迁的资金之急。但至今未到位分文。局长沈继安多次请求常务副市长李湘岳，并作反复陈述。李湘岳副市长经与市政府领导集体研究，决定借这笔资金，并要求必须按时归还到位，还反复叮嘱拆迁一定要依法依规进行。 2007年3月2日，岳阳市文化局又向岳阳市人民政府就岳阳文庙景区的拆迁成本居高不下，公益性投入较大，设计方案尚未正式批准等3个问题进行了专题汇报，并就如何加快岳阳文庙景区建设步伐提出了三点恳切建议： (责任编辑：admin) |