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由搜狐焦点主办的“新机遇新挑战——2010房地产变革与发展高峰论坛”于2010年3月18日在天津日航酒店成功举行，建银国投集团董事长、中国风险投资专家委员会委员 翟山鹰在论坛上发表题为《中国特色金融在房地产领域的应用》的演讲。 以下为演讲全文： 去年我也在这里，可能去年有朋友来听过论坛，有很多人很了解我了。做的这个行业叫金融，但是了解我的朋友应该知道我从来没有看过一天金融学的书，也从来没有听过西方金融学的课，我的这个篮子里只有一个果子，31年我从11岁开始拜在一个国学老师门下学习的东西叫国学，我现在只能说我只是把国学应用在了金融领域里。我今天谈一谈对中国房地产的一些问题和看法，中国房地产到底怎么了？ 第一点，我说说中国房地产问题的根源。在中国国学思想里从来不存在头痛医头、脚痛医脚的现象，像中医望闻问切治的一定是全科，不是脑袋有问题看脑袋，脚有问题看脚，所以我说房地产的问题根本不出在房地产本身，要看房地产的问题必须提高到足够的宏观经济来看，如果不能在足够高的经济看房地产问题，单解决房地产问题怎么做都是错误，无论做了什么都肯定是错的。 在我自己的一个经历里，在我自己的人生里无数次体会到也一点，当然我要说一下我学的国学和你们在市面上听的国学，他们讲的什么我也听不懂。我只是告诉大家中国人的现状是什么，守着世界上最难得的珠宝玉器，眼睛里却盯着人家的玻璃球。 我先说国学的第一个思想要从整体看问题，我们看金融的问题到底怎么了，我跟大家讲一个世界权利分配的真相，这个也是去年一些国外的牛津朋友劝我申请去年诺贝尔经济学奖的一个结论，大概有几百万美元的一个历史研究的结论。结论就是这个世界上小到动物界，大到人类组织构架机构政府军队团体企业，所有追求效率的机构都是独裁的，没有民主。那么这个世界有三种独裁机构，独裁机构的特点是利用我们一旦有了剩余价值以后利益以来养活自己，这三种机构一个叫政权，第二个叫神权，第三个叫金融权。 从公元前400年，金权和政权博弈了1600年其结果创建了美国和西方的欧洲。在西方的欧洲最典型的叫金权独裁、政权民主，这种民主和过去古罗马和古希腊的民主是完全不一样的，是金权独裁的民权民主体系，神权不用说大家看得见，政权不用说我们生活在这个体系了，其次就是金权的独裁，因为政权如果独裁不是现在的民主，他会利用权利和军队一定把金融家干掉，因为金融家对于社会发展太危害了，所以他们创造了所谓的政权民主为了金权独裁提供服务，所以我告诉大家市场经济是骗局，没有市场经济。这就是为什么金融危机走到今天，金融危机是由美国金融衍生品导致的，今天你也没见到美国取消任何金融衍生品，或对金融衍生品产生措施，因为美国华尔街就是金权独裁的核心，不会取消的，我们生活在三个独裁体系的世界里，但是我们发展的证明什么问题？ 第一个政权的独裁效率最高。中国有很多问题，你们难以想象的问题，太多太多了。我们内部都能看得见，但这么多的问题，只要我们的领导人足够优秀，那么三十年保持一个全世界谁也没有的高速增长，因为本身三种经济体系政权的效率一定最高，如果负向效率也最高，正相效率也最高，不是我们比西方做的好，只是因为我们根上做对了，政权体系一定要比金权效率高，这里涉及很多的问题，我不加阐述大课题。 根上的问题导致西方的方法拿到中国来怎么干都错。此外一个很底层的学术问题是什么，西方的经济体系都是工商业为基础研制的，他们认为社会发展的三各行业，一游牧业，二农业，三工商业。包括马克思所有体系只研究工商业，不谈农业，中国不一样，我们2500年前老祖宗说，种在江南的是橘，种在江北的叫枳，所以引导中国几前年都是因地制宜，因材施教，辨证施治。所以这个问题导致我们拿过西方的经济学体系一定失效，在金权体系里不研究农业，中国的本质恰恰是五千年农业大国，我们用西方经济体制塑造了改革开放，下了十三次一号令把农业问题放在前面，但是怎么做都错，因为他们没研究国农业，你拿他们来做中国怎么能对？ 我们的房地产问题就是在这种大环境下出现的，所以如果中国人不明白我们需要创造一种体系，在农业化大国为主的领域里，而是照搬西方经济学体系，再研究一百年也没有用，永远是错的，房地产问题也是一样，房地产问题不可能得到解决，因为根上的问题到底出在哪儿，出在经济体制，出在我们的社会环境和大的经济学基础上。所以我希望有时间可以研究一下。 西方的经济学体制是一个追求利益的体制，和西方工商业社会导致中西方最大的区别出来了，中国五千年我习惯叫“需要的文化”，西方叫“想要的文化”。中国现在所有的矛盾在“需要的不多，想要的太多”。为什么？因为按照西方人思想，以追求经济效益为第一位，我们五千年什么时候追求过经济效益，我们老祖宗说过，两千年前说过经济像水，像阳光，像氧气是我们生活的必须，但不是人生的目标！当你的氧气过多你就中毒，水过多阳光过多都有问题，因为我们需要的不是它们，它们只是提供给我们人生的一个必要条件，所以追求经济不是我们的目标，我们看到中国两千年的经济发展，一直是为社会发展服务，所以中国在人文、在社会——我们的诗歌艺术文化，陶冶情操带来快乐幸福体制的东西发展更多，中国人意识到经济无限高，欲望无限大，欲望无限就要问题。 我认为，2009年最祸国殃民的电视剧就叫《蜗居》，蜗居问题出在哪儿，中国历史研究几千年，我们的住房包括高官做了一辈子官都要回家买房，老一辈都住在公房里，有没有这么多社会矛盾，问题出在哪儿？欲望太高！两口子本来可以靠收入租很好的房，我们这几年租售比的扩大预示着租金没有涨，涨的是房价。欲望膨胀一定要买房，我也是34岁才有了自己第一套房，那两个人不行，一定要买房，欲望无限膨胀，由于追求经济社会，包括我们的政府，国家大量学习西方导致的，结果导致全家人周围人全受害。一个欲望导致的悲剧，最后变成了对房地产商的抨击，社会引导错到那儿去了？没有人想我要努力，我要上进，如果在这个片子最后说明这一点，由于所有的悲剧都是两个人超过自己能力的欲望不是需要什么，而是想要什么导致的，这个片子我认为可看。但是没有人总结，把社会趋向完全的逆反了，我经常说这是最祸国殃民的片子。没有任何正相利益，我们都有一双手，如果政策不变，就出去抨击社会，出去说这个那个，与你自己的人生有什么帮助，什么用都没有，几千年从来中国都不是这样的，但是由于我们追求经济和西方学习，不按照我们中国自己因地制宜，不按照政体为先的体制塑造的体系导致房地产处在尴尬的境地。 所以中国的问题到底出在哪儿，我有一句话经常说，中国学了30年苏联证明错了，又学了30年美国到今天还是错了，我们发现无数跟上的问题解决不了，中国人学习做回自己，没有人知道怎么做回自己，因为我们太浮躁了，没有人真正懂国学，因为我们太浮躁了，没有人真正从中国老祖宗的历史里发现带给我们的是什么？没有人知道为什么世界上只有一个国家历经风雨，仍能重新做回世界最强大的国家，除了中国，所有的强国包括美国和西方的衰退都不可抑制。 我有很充分的实证证明，美国土地没有了就用金融、用石油、用各种体制，现在推出来的叫低碳环保经济，这又是个骗局，我很纳闷中国人怎么了，我们历史很鲜明的资料告诉我们，原来曾经在长安（我们现在的西安）到处是大象，最主要运送工具是竹子，河南为什么要“豫”，因为主要生产大象，同年代全英国长满了葡萄，那个时候比现在热得多，一过长江就不适合生存，地球是变暖还是变冷？一旦提经济，发展中国家没法发展了，你们要发展你们一定是高排放，你们就没有办法发展了，西方人从来都没有丧失过这些东西！我告诉你们这是骗局，但是我们当西方的眼光看这个就不认知了，没有人明白这个最核心的东西是大国之间的竞争，房地产问题从小映射到上面，到底有多少推手变成整个的矛盾，我的博客上说过不支持中国房地产高速发展就是卖国，很多人因此抨击我，但后来我讲了讲大家都明白为什么我说这个问题，因为中国GDP直接最主要带来的就是房地产产业，但是我们GDP发展最核心提升的部分，如果我们把它削弱了，就像茅老师说的，我们经济会衰退没有人想过，当经济衰退有钱人大不了一千万变五百万叫财富缩水，可能很多人会失业，现在社会到处嚷嚷买房的人没有人想过房地产业由于他们的抨击进入衰退以后他们全都失业，不要说买房连饭都吃不起，没有人教育过他们。我们舆论从来没有导向过，我不知道为什么这么明显的问题。 所以房地产问题是一个很错综复杂的问题，包括社会问题，包括经济问题，包括大的宏观问题，包括背后的资本主义推手问题。这个问题出现了这么多问题，怎么去解决这个问题？其实方式方法有很多，第二个我谈的怎么去解决。我只能从两个方向谈，一就是政府的职能，政府缺位应该怎么做。二，我是做金融的，国学思想做金融怎么把国学思想带进去。 政府缺位是什么？我其实一直很纳闷，中国有无数解决房地产最直接的问题。有一个事实，当你的资产一旦变成货币每天都在贬值，我们可以想想十几年前的万元户，我告诉你们就是你的资产变成货币天天都在贬值，这个理论你们不知道，但我相信绝大多数人有意识，存在银行储蓄或买国债能不能抵消，不能。有没有办法让人民币保值增值，没有办法，所以怎么办呢？没有钱的老百姓选择炒股票，没有人愿意死，大家要挣扎，所以中国股市为什么散民多，我跟大家说那叫没得选，或者你死，干看着涨，干看着人民币贬值，不死想挣扎只有一个路叫股市，只要没有新的金融工具金融市场出现，让老百姓保值增值之前，股市永远是散户为主，没得选。这跟58亿人民币存款自己去对应。 第二个问题，比老百姓有再多一些钱的人发现，原来房产比股市保值性好，风险小，为什么买房还是没得选，没有金融工具让货币保值增值，而资产一旦变成货币每天都在贬值的潜力意识到，你一定需要这么一个地方，除了房地产没得选。其实政府改变这种景象很简单，不是推什么廉租房，一推了那是需要住房的人去住的，可我们真正让房价起来的不是需要住房的人，是茅于轼老师说的手里有大把货币的人，比如说我不是很明白北京同等地方CBD写字楼的均价能比住宅低10%，因为交易税契税等等问题，政府只要把写字楼的税免掉，是不是炒房的人的资金从住宅迅速到写字楼，住宅的价格会怎么样？是不是会矛盾少多了，既然你们觉得一个事情可以保值增值，一旦写字楼的税完全免掉，本身就不是为了住，像茅于轼老师说的供需矛盾流向写字楼了，住房价格会怎么样？迅速下降。不影响中国经济总量，但是社会矛盾是不是得到了最大程度的缓和，多简单的招数，类似这样的招还有很多。我不明白政府为什么不这样做，我的政府应该在这方面想办法，找到根源，再多廉租房还是解决不了高房价的问题。 此外，还有一个办法：改变以经济效益衡量政绩的结果，否则只能卖地，哪有不卖地的官？不卖地就可以卷铺盖回家，经济效益第一。卖地最快。 还有就是设立以国企为主的拿房基金，拿地基金，国企拿房很高兴，我太高兴了。我觉得这应该是大规模国有企业占领了市场，因为中国现在房价虚高的很重要问题其实引起的最关键是社会矛盾，社会上没有矛盾，爱买什么爱卖什么谁管，而社会矛盾的高房价是表面现象，根源是腐败，国有企业不一样，国有企业拿房看似房价很高，但拿的房都不是政府买得起的。另一方面国企发动专门用于房地产的基金，让百姓存在银行的钱能获得更高的收益，钱拿去投基金，国有企业主导拿地为什么？因为国企才能抑制房地产里的腐败，所有中间的黑色收益还会反映到房价，而国企为了政绩领导决不会把经济效益放在第一位。 如果政策改了，让国企更好地拿房拿地，从而挤压房地产的腐败，让中国房地产向良性发展，减少房地产特别是住宅地产引起的社会矛盾，那么在这个基础上民营企业该怎么办？这就是我要说的第二个问题。 第二金融来解决房地产的相关问题。金融问题怎么解决。我进行第三个话题。就是金融在房地产领域的一些新思维。这也是我希望民营房地产公司去听的，房地产公司挣钱我叫资源型企业，凭着自己的资源做起来的企业这样的企业确实没有竞争力，一点都没有，要想发展怎么办，办成智慧型企业，真正有思想有体系。 中国民营房地产如果跟国有房地产竞争，转型是必须的，就是变成智慧型房地产企业，利用金融手段，我也拿地，我作为一个金融机构地不多，我手里地一万多亩地，但是我的土地一分钱没花过，什么属性都有。为什么我要和民营企业家谈这个问题，因为房地产公司同质化非常严重，中国房地产公司10个有9个长的奇像无比，不知道可以做到百家争鸣。有多少种办法能无偿拿到地，有多少土地可以无偿拿到，我们光划拨用地就121种，有人说翟老师划拨用地一进规划就没有了，有没有人知道什么样的土地是不可能被规划的？121种土地都可以免费拿，这种土地怎么转变，怎么获利？一直到终端，一直到后端，每一步都跟现在运作的方式不一样，没有人关注房地产产业链，你做什么样，我做什么样，他做什么样，之间很多的基础问题还谈不清楚，都是资源型企业，当地有一个领导，有一个关系就做了，民营企业跟国有企业不一样，你要想做的是什么，是完全转变你的产业经营模式，重新打造一个房地产企业。 中国会做房地产产业链的企业不多，更缺少专向性房地产企业。比如说为什么我说西方的金融，经济崩溃叫做不可抑制，今年在美国有两万多亿美元的养老，占GDP的30%，奥巴马政府自己也郁闷，国家怎么发展，美国还不是全社保，有四千万人还没有社会保障。欧洲全社保，欧洲面临的衰退更严重。这些问题中国同样有，2015年中国结束人口红利时代，老人花的钱比年轻人挣的钱多，社保问题成为中国最突出的，而根据去年10月份的资料中国有1.69亿的老人超过65岁。1.69亿什么概念，大家知道现在的中国人体结构，能不能养得起老，养不起10%多一点的老人，光北京超过65岁老人按比例应该有三百多万，如果一半住养老院，我们现在的独生子女结构是不是必须住养老院？一半住养老院，150万人，一万户以上的是不是大盘？北京周边需要150座才能满足这个需求，这是目前，结束人口红利时代发展的趋势，但是没有人关注，没有人发现在美国纽约主板上市的一系列公司都是专项型房地产公司，因为养老跟平时开发完全不一样，每一个设备，每一条路，每一个用具全都不一样，包括管理。中国的长征物业管理公司第一家专门去美国学的，也是养老体系的现代化管理等等。这个体系之间的配套，比如说现在我们的体检机构，什么大健康之类的，没有专项服务于这种体系的机构，还有多少大家去想。这种专项的房地产公司在中国面临多大的优势，在各地合作，拿最先进的模式体系，跟各地政府合作会什么样的态度，没有人研究，没有人看，没有人去发展，所以现在民营房地产公司是自身产业链有问题，那么在这个产业链下使用金融工具的效果就变得很不好。 但即使是这样，金融也没有用到房地产体系里来，当然这个决定我说大一点，因为中国搞西方金融怎么搞都是错的。中国面临的体系是什么？一边是企业家，另外一边是西方成立的金融机构，我经常形容叫一堆病人和一堆卖药，全是医药代理商，你们试想在一个体系中没有医院没有药店只有病人和医药代理商的概念。现在金融就是这样。一万个方式帮你融资，但是第一他们不知道，第二知道了不告诉你，每一个人都卖自己的药。因为学术体系就这样，叫分科之学，根本没有人懂。我在美国做很多上市，在美国上市的时候我开玩笑说，不要说有人改，能看懂就不错，每一个案子差别都很大。中国从来整体看问题，现在的金融机构就是这样，没有人帮你治病看病，都是卖药的。做生意好一定是贩毒的，包治百病，但是你的企业呢？ 我们说很多时候该值得我们深思了，真的该值得我深思了，我是中国唯一一家开医院，我经常开玩笑，认识我的人知道，我2008年做这家企业，准确地说11个半月，几乎从零总资产到一百个亿，我还没有好好做。因为西方金融体系在我眼里简直不值一晒，我跟你们讲你们会觉得不值一晒，很多我下面的员工，我的公司很搞笑，我公司九个分公司和20多个分公司的公司和三个基金的老总几乎没有一个是聘来的，都是大公司企业的老总，自己的公司卖了，转行很多都是很有名的人，来我的公司做我的副总或者分公司经理，因为他们很快就能学会，真正的金融体系。我开玩笑说，真正的金融思想没有卖白菜老大妈听不懂的，西方的金融就是这么创建起来的，不是学术体系。 我告诉大家金融就三点，三个：一远期效益、二杠杆、三对冲。银行用的是杠杆，股市是远期效益，期货是杠杆+远期利益，每一个工具是利用这个东西，PE是杠杆+远期利益，每一个都是利用这个产生的，所以我说根本不是用金融工具，用金融思想做企业。举一个例子，葫芦岛一家房地产公司，我说了以后大家自己去想，这种案例特别特别多，每个企业有什么都是可以，一个房地产企业只有六千万人民币但是要拿地，这块地全面开发50个亿，是现在葫芦岛海边最好的地，可是连四个亿招牌挂资金都没有，虽然政府答应给，而他只有六千万，而拿了地以后，两个亿的启动滚动也没有，怎么办？找人借钱，你需要借5.4亿；找人家入股，公司还有你什么事，怎么办？做了一套体系，所以搞这个惠民工程成立了社团法人机构，每一个股东入股10万块钱，葫芦岛海边78平米一套房子你有相关的资格，明白我意思吗，十万块钱一股，股东分红就是这套房子，两年后拿着。六千个股东限量招，给保障是什么，一千万放在公正机构，银行冻结。如果两年后十万块钱不愿意要这个股票房子，回购股权，按照最高国家规定4倍利率。当然中间还有一套复杂的体系，可是我跟大家说两周六个亿到帐，有没有人控制，当然没有，因为他把杠杆和远期效益用在自己的企业里，干什么要现在的金融机构？山西的煤老板一周内抢了多少套房子，他们也能看到为什么收益，中间有一个对冲风险规避体系。是类似这样的东西，只是把远期效益对冲，合法的用到企业里，除非万不得已才用金融机构，他们不过用这个也是从社会上吸纳的资金，所以在现有体系里太多太多这样的案例了。 金融其实就这么简单，有什么可复杂的？但是把它做的很复杂，做的很体系变成大家都不会了，当然这里还有很多看问题具体实施的方式和方法，我相信我讲的话速度太快，因为今天演讲的时间是有限制的，讲的这个速度太快了，所以我不再去说了，只跟大家最后说一个，还是一个东施效颦是不行的。 我们现在的结果是既没有学会我们老祖宗自己的东西，又没有学会西方的东西，因为用不了，拿来怎么学都是错的，所以我说30年苏联，30年美国。希望大家最后一句做回自己。谢谢！ 翟山鹰老师出生于20世纪60年代后期，受家族传承的影响，成长过程中一直深受国学思想和中国传统文化的熏陶，对中国历史也有着相对比较系统的研究。 在20世纪90年代，翟老师在航天部工作期间，偶然的机会领导和参与了航天系统大量资本运营项目的操盘。在没有任何金融基础和专业知识的情况下，翟老师开始尝试对金融领域的问题，在中国传统的国学思想基础上，融会贯通的制定出高效的解决方案。 时至今日，大量事实证明，中国的资本市场只有在具有中国特色的金融思想理论体系指导下才能良性运转。翟老师创建的资本运营理论，完全有可能在创建具有中国特色的金融思想理论过程中发挥巨大的作用。 翟山鹰老师从事资本运营十余年中，负责投、融资的总额超过两千亿元，经手的企业和项目超过三百个，融资到位的成功率高达50%以上。其中“航天新世界”一个单项目的融资金额接近100亿元。 翟老师曾是中国国内著名的民营投资银行——颐和资本（集团）的主要创始人之一，在担任中国建设银行股份有限公司投资银行部（建银国际（中国）公司）总裁和董事局董事等职务期间，在建行上市、回归等具体工作中和创建国内数只产业化基金的过程中，都发挥了关键性作用。 此外，翟山鹰老师还是国家发改委、科技部等多家政府机构的常年经济顾问，以及受邀在全国新农村工作实施委员会、中企投资（集团）、东方建投、隆基集团等十余家机构中担任金融事务合伙人的职位。是清华、北大、复旦、长江商学院、国际资本运营精英学院等国内外十余所高校的首席客座教授。 翟山鹰老师是目前中国十分稀缺的，在教育、培训和咨询领域中同时具备承前启后、开创未来能力的超级专家，是引导中国未来资本市场正确发展、运行方向的“关键人物”，是国内唯一具有依托伟大的中国国学思想精髓构架出具有中国特色金融体系的里程碑式的灵魂导师。 (责任编辑：admin) |