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楼层的选择主要有三方面的意义，一是实际办公、居住方面的意义，办公、居住方便、舒适，符合自己的实际需求；二是在经济上的意义，不同楼层之间存在价格上的差别；三是风水上的意义，风水好，人财旺，官运亨通。 楼层选择前，要先看户型平面图或实地看下户型。户形以正方形为最佳，方方正正，财官两正。但实际中可能四正的户形是很少的，大多以以长方形或不规则的居多，长宽比例以不超过0.618的黄金分割线为还可以接受的范围，如果小于黄金分割线则需要全面权衡。 户型尽量不要缺角或凸角；现在建的房大多为不规则形，所以缺角或凸角是很难免的，但有分为严重缺角、凸角与可以接受的范围缺角、凸角。把房分成九个等份九宫格，如缺口占所在部分的1/3，或凸出的部分占所在面积的1/4，则要根据缺角方位来全面权衡。 缺了一宫或凸了一宫也为严重缺角或凸角，这种缺角或凸角要根据缺角方位与买房办公、居住的人来判断是否考虑可以购买与否。如缺了中宫与四正方位某一方成“U”形，问题就比较严重了，不用考虑购买。如果缺角小于某宫中的1/3，那么影响不会太大。 户型开门的位置也应仔细看；阳宅重大门，有言；“来去两口生死门”，“宁帮他人立千坟，不帮他人立一门”，这些讲的都是入户门的重要性，就算是人财两旺的住宅，如果入户门开在凶位上，如开在“二黑”、“五黄”同宫的位置上为“死气”入门，是不以吉宅而论的。即使财运在好也会有意想不到的事情发生，买房办公或居住者不能大意。 由于在多层和高层建筑中，中间层的跨度很大，范围很广，故选择楼层的价格差别也应该考虑在内。楼层之间的价格差别在房产市场中是一条基本规则，这种价格差别按照一定的比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有差别一定是有的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。 通常在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1%(也就是实际上没有按基准价出售的楼层)，第1层的价格一般是在基准价的基础上减3%～5%，第2层的价格是在基准价的基础上加1%～2%，第3层的价格是在基准价的基础上加3%～5%，第4层的价格是在基准价的基础上加4%～6%，第6层的价格是在基准价的基础上减2%～4%，第7层的价格是在基准价的基础上减5%～10%。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿。 7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的。 第一步，得出标准的价差系数M，M=K/N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般10%～15%之间，K/N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15%，那么M=0.625%。 第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数，最简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么计算公式就是： 基准层以下的楼层价差系数=-（N/2-X+l）×M 基准层以上的楼层价差系数=+（N/2-N+X）×M 那么24层的楼房： 第一层的价差系数=-（24/2-l+l）×0.625%=-7.5% 第二十三层的价差系数=+（24/2-24+23）×0.625%=+7.5% 开发商在实际定价的时候，还会考虑其他因素，比如：楼层的价差不一定是每层都有，可能每两层一档，同时楼层的定价还会受实际销售状况的影响和竞争对手的销售价格的影响而进行调整，以及对于本来应该低定价的楼层如1层、顶层进行特殊处理，如赠送花园、赠送阁楼等来拉高价格。因此，楼层之间的实际价差不是绝对的。购房者对此有所了解，主要是可以在价格谈判时作为一个谈判工具来使用，同时也可以对不同楼盘的不同楼层的价格差异有一个基本评估和比较。 另外还有一点需要特别注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的最高层处上下，本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层，对面有一栋18层的楼房，那么您选中楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的，这种价格差别主要与视野和采光受影响有关，同一楼层之间不同朝向的套间受影响不同，价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡，那就不是楼层价差问题了，而是整栋楼房的价格都应该随之下降。 电梯也是影响选择楼层的因素之一，根据规定七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯，因此电梯房的选择范围是非常广的。电梯房高层住宅项目从楼层上区分，大致有10—12层的小高层住宅，13—24层的高层住宅，办公楼层数更高。 通常来说，电梯房楼层选择需要考虑的因素有： 一、电梯，层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能；纯住宅功能层楼在19层以上，33层以下，服务总户数在150户至270户之间者，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。 二、向开发商咨询楼层供水、水压、供电、应急电源等多方面情况。 一般高层住宅在顶层都建有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水；应急发电机组的配置也很重要，保证市内停电时，电梯也能暂时运行。 三、高层住宅的物业管理不能忽视，尤其是监控保安措施。 大楼底层是否设置值班警卫室，是否有保安在楼内巡视，以及紧急情况下人员疏散安全等问题。 四、注意整幢楼的总户数与电梯数量，电梯的质量与运行速度也很重要。 五、消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池做备用电源，且连续供电时间不应少于20分钟；高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分钟。 六、电梯楼一般以顶层的下一层价格最高(如总楼层是30层，则29层的单位是同一户型不同楼层中最高售价的)，越往下价格越低。同样价格下尽量选高楼层的。 单从采光、通风、扬尘以及噪音方面考虑，那么选择10层以上的房屋就可以了。因为楼高已经基本上超过了三十米，可以保证较好的居住效果。而且一般来说，十层的房价性价比比较高的。如果经济实力不是很雄厚，可以选择十层房屋。如果条件很好，可以选择比较高层一点的房子。 电梯房几楼最好需要考虑的因素有：空气湿度、空气污染指数、该楼是否临街、小区楼间距、小区是否有露天停车位、习俗等等。 空气湿度：如果您居住的城市相对潮湿的话，6~8层最佳。首先空气湿度较大，浮尘会比较低，上不来；其次潮湿气候下5层以下会潮，9~13层会腥，至于14层以上，城市不临海，影响都不大。 侧高气压刮海风的时候云会飘进来。如果是内地的干燥气候的话，3~6层和13层以上都不错。所指的当然只是单纯的气候因素 空气污染指数：也就是浮尘，当然浮尘也有不同，工业城市浮尘层为6~12楼，上面说的潮湿城市为3~5楼，干燥城市为9~11楼，这些楼层因地而异是不适合办公、居住的。 该楼是否临街，临街的话8~12楼为汽车尾气浮尘层，当然8楼以下的房子在汽车高峰期的时候肯定会很吵，所以也不适合办公、居住的。 如果有露天停车位的话6楼以下就别考虑了，一是车子点火的时候尾气是最脏也是最重的，根本不像公路上的尾气会飘的那么高，一般来说就近就被6楼以下的邻居们消化掉了。一体几户，指的就是一个单元的一层楼有几户，如果是普通的“对门”式就无所谓了，如果是一体三户甚至一体多户的话楼层就越高越好。楼间距越小，那么你的楼层就要越高，光照面积相对会好些。办公、居住尽量选高层一点，选择15楼以上， 最佳16,17楼，哪怕是多花一点钱，也是值得的。原因有高层空气好一些，尤其是目前汽车尾气污染严重情况下，楼层高一点，情况好得多。一视野开阔心情好；其二空气质量好，城市大气污染一般集中在10层高度以下，高度越高，空气越好；其三离楼顶近，万一有火灾，走楼顶到其他单元逃命方便。 宗教信仰和习俗，在中国人的数字观念里6、8、16、18都是不错的选择，但同时3、4、7、14也不会要。如若您信佛，9和13不错，如果您认同西方数字文化，3和13就不能要了。在西方，有四分之一的人忌讳“13”，要是“13日”正赶上“星期五”被认为更不吉利。这种观念的形成要追溯到远古，据说，犹太教以星期五日落到星期六日落为休息日，称为安息日。按照迷信的说法，每到这天，12个巫婆都要举行狂欢夜会，第13个魔鬼是在夜会高潮时出现的撒旦。 还有一种更盛行的说法，就是源于最后的晚餐。传说耶稣受害前和弟子们共进了一次晚餐。参加晚餐的第13个人是耶酥的弟子犹大。就是这个犹大为了30块银元，把耶稣出卖给犹太教当局。参加最后晚餐的是13个人，晚餐的日期恰逢13日。因此，“13”被认为是不幸、背叛和出卖的同义词。 选择电梯楼层最好除了考虑采光、视野、空气指数、电梯、风水等因素外，个人喜好也是需要着重考虑的事项。 (责任编辑：admin) |